PRINCIPALES NORMAS QUE REGULAN LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

Las principales normas que de una u otra manera atañen y regulan la propiedad horizontal en Colombia, son el régimen de propiedad horizontal, establecido por la Ley 675 de 2.001, así como las leyes y normas vigentes, contenidas en el código civil, el código de comercio, la Ley 95 de 1890, el código de Policía, la Ley 746 de 2.002, La Ley 142 de 1994, así como algunas disposiciones municipales o Distritales.

CÓDIGO CIVIL:

En el cual se regulan las situaciones y contratos de carácter civil que se pueden dar entre los colombianos. De manera específica el Artículo 2142 del Libro 4 en el Título XVIII, señala el mandato, y lo define como "un acuerdo mediante el cual una persona confía la gestión o administración de uno o más negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador y en general el mandatario". La norma señala además de la responsabilidad del mandatario, la remuneración, responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y limites, entre otros.

Por tanto, la administración de una propiedad horizontal se regula igualmente por este código.

CÓDIGO DE COMERCIO:

Expedido por medio del Decreto 410 de 1971; en él se establecen entre otras las características y obligaciones de los comerciantes, así como los procedimientos en la realización de asambleas de socios, etc., aspectos que interesan de manera integral a la propiedad horizontal, como una persona jurídica, que establecerá relaciones comerciales con otras personas. Define, igualmente, de manera específica, en su título V, capítulo I, El contrato de seguro, de vital importancia para la propiedad horizontal en atención a lo reiterado en el artículo 15 de la Ley 675 de 2.001, donde señala la obligación de toda propiedad horizontal adquirir una póliza de seguros que cubra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes.

Los seguros de responsabilidad, señalados en el artículo 50 del Nuevo régimen de propiedad Horizontal, se establecen en él la sección IV, el capítulo II, el título V, del Código de Comercio, modificados por la Ley 45 de 1990, señalando que el contrato en mención busca responder por los perjuicios patrimoniales que cause el asegurado, como consecuencia de hechos externos imputables al asegurado. En el caso de responsabilidad civil los damnificados tienen acción directa contra el asegurador.

LEY 95 DE 1890

Esta ley, también conocida como "sobre reformas civiles", establece para los propietarios comunes ("comuneros"), el procedimiento para la elección de un administrador, el cual deberá ser nombrado por una "junta general" (asamblea general), así como la participación de los propietarios comunes, fijación de la remuneración del administrador y las garantías de este último en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la persona jurídica que representará. Por último señala la explotación económica de un bien común establece la obligación de llevar registros de los propietarios comunes, sus cuotas en relación con los derechos sobre los bienes comunes, coeficiente de propiedad.

CÓDIGO DE POLICÍA

El reglamento de propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas, tendientes a la convivencia pacífica de los moradores del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, deberes que deben estar enmarcados dentro de las normas generales, previstas en las leyes, normas y demás disposiciones legales de carácter municipal o Distrital, como el Código de Policía.

La Ley 675 de 2001 prevé en el artículo 61, que el administrador para la ejecución de las sanciones no pecuniarias, previstas en la ley o en el reglamento, podrá acudir a la autoridad policial competente si es del caso. En los eventos en que el propietario de una unidad privada efectúe "actos que comprometan la seguridad, o solidez de la copropiedad, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública" o en los casos en que el propietario cambie el uso de su unidad privada, previsto en el reglamento, la policía y autoridades competentes está obligada a acudir de manera inmediata ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios.

En el caso de Bogotá D.C., el acuerdo 079 de 2.003 es el acto "por el cual se expide el Código de Policía de Bogotá D.C.". Este documento señala que su objeto y finalidad es la de "regular el ejercicio de los derechos y libertades ciudadanas de acuerdo con la Constitución y la Ley, con fines de convivencia ciudadana", además establece normas de comportamiento para la convivencia que se deben respetar:

• El cumplimiento de los deberes como ciudadano;
• Desarrollar la cultura ciudadana y la conciliación con ajuste a las reglas de convivencia ciudadana traducidas en la capacidad de los ciudadanos de celebrar acuerdos, reconocerlos y cumplirlos;
• Establecer el marco jurídico dentro del cual el Alcalde Mayor, como primera autoridad de policía, ejerce la potestad reglamentaria en esta materia;
• Atender y promover las condiciones que favorezca el desarrollo humano sostenible;
• Determinar mecanismos que permitan definir la responsabilidad de las Autoridades de Policía del Distrito Capital.
• Determinar los comportamientos que sean favorables a la convivencia ciudadana y conduzcan a la autorregulación;
• Establecer la competencia de cada una de las Autoridades de Policía del D.C.
• Lograr el respeto de los derechos fundamentales, derechos económicos, sociales y culturales, y de los colectivos y del ambiente, así como de los demás derechos reconocidos en tratados y convenios internacionales ratificados por el estado Colombiano.

El artículo 4 del Código de Policía de Bogotá D.C., señala los deberes de los ciudadanos, los siguientes son algunos que tienen que ver de alguna manera con la vida en las copropiedades:

• Obedecer la Constitución Política, las leyes, los reglamentos, las normas jurídicas, el Código de Policía y las disposiciones Distritales o Municipales;
• Respetar los derechos y las libertades de los demás y ejercer los propios en el marco de la ley;
• Denunciar los maltratos, delitos sexuales o cualquier forma de violencia intra familiar.
• Respetar los símbolos patrios, Distritales y municipales;
• Cuidar los bienes de interés cultural, monumentos, mobiliario urbano, valores culturales, urbanísticos y arquitectónicos;
• Denunciar todo acto que menoscabe el patrimonio público.

El Código de Policía señala específicamente los siguientes deberes tendientes a fortalecer la vecindad, así:

• Respetar el derechos de los demás a escoger el lugar de su domicilio;
• Participar en la solución de los problemas comunitarios y asistir a las asambleas de vecinos del barrio;
• Divulgar los reglamentos de copropiedad entre quienes habiten en los edificios, conjuntos residenciales y copropiedades;
• mantener el sitio de vivienda y de trabajo en condiciones de seguridad y salubridad;
• Buscar con los vecinos la manera de facilitar a los jóvenes medios de expresión y esparcimiento y adoptar actitudes de respeto hacia ellos.

En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se señala la reparación de averías o daños de la vivienda para evitar afectar a los demás, limpieza de las áreas comunes -en cuyo caso son responsables las administraciones de copropiedades-, respetar el derecho a la intimidad familiar y personal, prevenir los daños de menores de edad, personas con discapacidad y personas de tercera edad sobre si, o los vecinos o contra bienes de estos, prevenir el daño de animales domésticos; en cuanto a mascotas caninos ajustarse a las disposiciones de la Ley 746 de 2002, uso adecuado de electrodomésticos para que no se afecten a los vecinos, cumplir con el reglamento de copropiedad (artículo 12 numeral 13), no agredir física o verbalmente a los vecinos, no ocupar espacio ajeno o de áreas comunes sin los permisos respectivos, no desarrollar actividades que puedan contaminar el ambiente, ocasionar olores y ruidos que perturben la tranquilidad.

LEY 746 DE 2002

Regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos, señalando las circunstancias de tenencia, los riesgos que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo, transporte, disposición en general en cuanto a la tenencia de estos animales, además de la creación del "Censo de Perros Potencialmente Peligrosos". La cual debe ser atendida por la propiedad horizontal

LEY 142 DE 1994

La ley 142 de 1994 o Estatuto de Servicios Públicos, contempla las condiciones en que se deberá prestar los servicios públicos domiciliarios en Colombia.

El nuevo régimen de propiedad horizontal contempla en el parágrafo del artículo 32 lo siguiente: "para efectos de facturación de servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales." Señala, además que en caso de no tener medidores en las unidades privadas, podrá instalarlos con el voto favorable de la mayoría calificada, 70% del coeficiente de propiedad.

Respecto de las tasas contributivas facturadas por las empresas de servicios públicos, es conveniente señalar lo establecido en el artículo 33 de la Ley 675 de 2.001, al declarar las propiedades horizontales como entidades sin ánimo de lucro, las cuales estarán exentas del pago de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, "en relación con las actividades propias de su objeto social, según el artículo 195 del decreto 1333 de 1.986.

El Estatuto de Servicios Públicos, establece en su artículo 146 "la medición del consumo y precio del contrato", señalando como un derecho de las partes intervinientes en el contrato de servicios públicos domiciliarios, la medición de los consumos. Esta situación ha sido cuestionada en diferentes escenarios de a vida nacional, respecto del servicio de recolección de basuras, incluso se ha promulgado jurisprudencia, como resultado de acciones de tutela interpuestas contra estas empresas; luego de muchas discusiones la Comisión Reguladora de Agua Potable y Saneamiento Básico promulgó la resolución 233 de 2002, "Por la cual se establece una opción tarifaria para los multiusuario del servicio de aseo, se señala la manera de efectuar el cobro del servicio ordinario de aseo para inmuebles desocupados y se define la forma de acreditar la desocupación de un inmueble", brindando alternativas a las copropiedades para que el cobro por la recolección de basuras se haga de manera más justa, teniendo en cuenta que la facturación se venía haciendo a cada unidad privada de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, aplicando las tarifas establecidas para predios que no se encuentran agrupados.

LEY 675 DE 2001

Esta norma contiene el nuevo régimen de propiedad horizontal para Colombia, buscando con ello regular esta forma de dominio, así como garantizar los derechos sobre sus unidades privadas y sobre los bienes comunes de los propietarios, además de garantizar la seguridad y convivencia pacífica en los inmuebles sometidos al régimen, así como la función social de la propiedad.

Los principales elementos sobre los que legisla la norma son:

1. La constitución de la persona jurídica mediante escritura pública, una vez registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Correspondiendo al Alcalde Municipal o Distrital la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de dicha persona jurídica.

2.  La extinción de la propiedad horizontal se puede dar por destrucción o deterioro total del edificio o conjunto, hasta un 75%, por decisión unánime de los propietarios y por orden de autoridad judicial o administrativa.

3. Identificación de los bienes privados, estos deben ser identificados en el reglamento y en los planos de la copropiedad. Los derechos sobre las unidades privadas implican un derecho sobre los bienes comunes. Los derechos también establecen unos deberes a los propietarios de unidades privadas.

4. Bienes comunes, son aquellos bines, elementos o zonas que permiten la existencia estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes privados, pertenecen común y proindiviso a los propietarios de los bienes privados, son inalienables e inembargables de manera separada de los bienes comunes y no son objeto de impuesto alguno.

5. Establece una proporción de derechos y obligaciones, mediante el porcentaje de participación señalado en el reglamento. Igualmente establece el porcentaje de contribución de acuerdo con el coeficiente de propiedad.

6. Establece el procedimiento ejecutivo para el cobro de las cuotas de mora.

7. Establece módulos de contribución, de acuerdo con el uso y goce de ciertos bienes comunes según sea su naturaleza, destinación y localización.

8. Establece la obligatoriedad de tener Revisor Fiscal, contador público titulado con matrícula profesional vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores, para copropiedades de uso mixto o comercial sin vinculación de ninguna clase - consanguínea o civil-, o potestativo en los casos de conjuntos o edificios de uso residencial, en cuyo caso podrá ser propietario; así como sus funciones.

9. Se crean órganos internos como los Comités de Convivencia, elegidos anualmente, para la solución de los conflictos de la propiedad horizontal, así como el acceso a los mecanismos alternos de solución de conflictos- MASC-, para la solución de estos.

10. Define la constitución y elementos de unidades inmobiliarias cerradas, así como su integración municipal, participación, obligaciones económicas y demás obligaciones de los propietarios.