COEFICIENTE DE CORPOPIEDAD

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN

La cuota de administración tiene como fin, que entre todos los propietarios, se cubran los gastos generados por la vigilancia y seguridad de las zonas comunes internas y externas de la Propiedad Horizontal (pasillos, escaleras, parqueaderos, zonas verdes, porterías, muros externos, etc.).

Dicha cuota se calcula sobre el área privada que tiene cada propietario, lo que se conoce como el coeficiente de copropiedad.

En dicho cálculo, se incluye el área de los parqueaderos privados, pues éstos también son vigilados, mantenidos, con iluminación, etc.

Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

COMO SE CALCULA

Es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

Articulo 26 ley 675 de 2001.-Determinación. “Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

Parágrafo.- Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.”

Los copropietarios deberán pagar sus cuotas debido a los beneficios que tengan, para esto se tendrá en cuenta el área privada que posean mas los beneficios que tengan como parqueaderos, depósitos y/o bodegas.
En caso que el parqueadero y deposito sean propios se contara como área privada, así mismo en caso que estos sean públicos y otorgados por la asamblea se deberá ponderar su valor para así calcular la cuota que deberá de pagar el copropietario. (área privada + valor ponderado)

Articulo 27 Ley 675 de 2001 - Factores de cálculo en edificios o conjuntos de uso mixto y en los conjuntos comerciales. “En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

Parágrafo.-El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular”.

CALCULO CUOTA DE ADMINISTRACIÓN 

Valor Por metro cuadrado	$ 1.185.966
Metros totales del conjunto	4000000 metros
Metros de área privada promedio	80 metros
Determinación Vr. Cuota	Total propiedad  Mts cuadrados * Vr. Metro cuadrado
	Total área privada  * Vr. Metro cuadrado
Determinación Vr. Cuota	4000000 mts cuadrados * $1.185.966
	80 mts cuadrados * $1.185.966
	$ 4.743.864.000.000
	$ 94.877.280
Vr. Cuota de administración	$ 50.000

Forma de registro

CUENTA	CAUSACIÓN DE LOS RECURSOS	Débito	Crédito
13802050	Cuentas por Cobrar a terceros - Apto 101 torre 1	$ 50.000
41550550	Ingresos operacionales - Cuota de administración		$ 50.000
	RECAUDO DE LOS RECURSOS
1110	Bancos	$ 50.000
13802050	Cuentas por Cobrar a terceros - Apto 101 torre 1		$ 50.000

COEFICIENTE INICIAL Y SU POSTERIOR MODIFICACIÓN

Cuando el constructor del Edificio o Conjunto termina las obras, determina el área de las zonas privadas, al igual que determina cuales son las zonas comunes y las comunes de uso exclusivo, etc.

Pero con el tiempo es muy común que algunos balcones, patios internos, jardines, que son zonas Comunes de uso exclusivo, o incluso de simple uso común, algún propietario quiera extender una pared, un techo, un planchón, etc., (Previa autorización de la Asamblea de Propietarios) situación que automáticamente cambia su naturaleza, para convertirse en una zona privada que incrementaría el área privada del inmueble del propietario.

Lo anterior, modifica automáticamente el Coeficiente de Copropiedad Inicial, por lo que el propietario tendrá una mayor área privada y por consiguiente se deberá cambiar el valor de la Cuota de Administración.

TRÁMITE POR MODIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD

La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá hacer la respectiva autorización para el cambio de destinación de un bien común a privado y por ende, hacer la respectiva modificación a los Estatutos, lo que también conllevaría a modificar el coeficiente de copropiedad de los bienes privados.

Esto modificará automáticamente el valor que deben sufragar los propietarios en su cuota de administración (Ordinaria y Extraordinaria), pues al incrementarse una zona privada, las otras se le reducirá su coeficiente, lo que conlleva a todos los efectos económicos y políticos en la participación en la Propiedad Horizontal.

Todo lo anterior se puede encontrar en el artículo 28 de la ley 675 de 2001.